최근 매일 뉴스 헤드라인에서 만날 수 있는 전세사기와 그 피해자들의 소식이 너무 서글프다. 왜 피해자가 삶을 스스로 마감해야 하고 수면 위로 떠올랐을 때 사기꾼들은 무엇을 손해 보았으며 그동안 정부는 무얼 하고 있었는지 답답할 뿐이다.
이번 빌라왕 전세사기에 대해 정부 대책이 너무 늦게 발표되었는데, 심지어 그 내용이 완벽하지도 않다. 결국 세입자가 전세 구할 때 조심해야 할 수밖에 없는 현실이다.
어떻게 사기를 치는지를 알아야 예방도 가능하기 때문에 빌라왕 전세사기 수법을 알아보고, 정부에서 발표한 대책을 함께 공유하려고 한다.
빌라왕 전세사기 수법
정확한 시세를 알기 어려운 신축빌라를 가지고 세입자의 전세금 중 보증금을 건축주가, 그 이상 금액을 빌라왕이 취하는 구조로 집값과 전세가의 상승으로 여러 채의 빌라를 돌려 막기하며 끌고 갈 수 있는 구조이다.
사기 주도자가 부동산 중개인을 모집원으로 스카우트하고, 이 모집원이 피해자인 세입자를 구해온다.
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세입자와 건축주 임대차 계약(ex. 분양가 2억 빌라를 전세 2억 2천에 계약)
※ 여기서 포인트는 신축빌라의 경우 정확한 시세를 알 수 없기 때문에 높은 전세가로 계약이 가능하다.
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건축주와 빌라왕 매매 계약(ex. 분양가 2억을 건축주가 갖고 남은 2천을 빌라왕이 가지게 된다.)
※ 여기서 포인트는 건축주와 빌라왕 사이의 매매계약을 세입자는 모르고 있다. 즉, 집주인이 바뀐 사실을 전혀 인지하지 못한다는 것이다.
이 두가지 포인트가 전세사기가 판을 치게 만들어준 것이다.
이제 정부가 발표한 전세사기 단속 및 처벌 강화 법안을 확인해 보자.
전세사기 예방 대책
1. 전세금 반환보증 개선을 통한 무자본 갭투자 근절
● 전세금반환보증 전세가율(100% > 90%) : 23년 5월 시행
● 감정평가사 시세 부풀리기 방지 : 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용
● 등록 임대 사업자의 의무 임대보증 관리 강화
2. 계약 단계별 정보제공 강화를 통한 위험 계약 방지
● 안심 전세 앱 출시 : 신축빌라 시세와 악성 임대인 정보 공개
● 임차인의 권리침해 사전 정보 제공
- 임차인 대항력 발생 이전 임대인이 주택담보대출을 받는 경우를 방지
- 대항력 확보 이전 근저당 설정 시 계약해지 특약을 반영
- 임대인 보증사고 이력 등으로 보증보험 가입불가 시 계약해지 및 보증금 반환 특약 반영
※ 전세 계약 시 위 사항을 특약으로 걸고, 위반 시 계약 해지 및 보증금 반환 특약을 걸어두는 것이 좋다.
3. 공인중개사 권한 및 책임 강화
● 중개사 권한 강화 : 임대인의 신용정보 확인 및 정보제공 의무화
● 중개사 책임 강화 : 임차인에게 계약 유의사항, 전세가율, 전세보증 상품 등 안내 의무, 중개사 영업이력 공개
전세사기 단속 및 처벌
1. 기획조사 : 전세사기 의심사례 조사
2. 불법광고 및 중개 퇴출
3. 공인중개사, 감정평가사 처벌 강화
4. 교란행위 신고센터 역할 강화
5. 특별단속 6개월 연장
빌라왕 전세사기 이후 두건의 큰 전세사기가 또 터졌다. 4월 사이에 인천 빌라 사기에서만 3명의 피해자가 생을 스스로 마감했다.
금일 뉴스에서 정부에서 금융기관에 전세사기 피해자 주택 경매 연기, 일시 중단을 추진한다는 발표가 나왔다. 피해자들에게 2차 가해가 가지 않도록 정부에서 현명한 방안을 발표하기를 바라본다.
위에서 살펴보았지만 정부가 발표한 전세사기 단속 및 처벌 강화 방안은 현실에 부적합하고 부족하다. 스스로 내 재산과 정신건강을 지키기 위해 전세 구하기 전 확인할 수 있는 최소한의 예방대책이 많다
전세계약 시 필수 체크!
예를 들면, 계약 전 전세등기부등본 확인 시 표제부, 갑구, 을구를 모두 꼼꼼하게 확인하는 것이다.
● 계약하는 집과 등기사항전부증명서에 있는 주소지가 완벽히 일치하는지(호수, 평수 등)
● 소유권이 누구한테 있는지, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등 특이사항이 없는지
● 근저당권 설정이 되어있는지, 있다면 얼마나 잡혀 있는지
● 경매에 나왔을 때 선순위가 누구로 되어있는지
● 집주인에게 임차권등기명령이 있는지
※ 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 소송을 진행한 것으로, 이력이 있는 임대인의 물건은 피하는 게 좋다.
그 외 전세 계약 날 전입신고, 확정일자 받아두고 전세계약 다음날 전세등기부등본 한번 더 열람하기 그리고 가장 중요한 전세보증보험 가입하기가 있다.
위 그림에서는 브로커와 세입자 모집원이 같은 개념이라고 생각하고 위 그림을 보면, 보증보험을 가입한 경우 사고금액을 허그를 통해 받을 수 있다.
전세보증보험은 간단하게는 아래 그림으로 설명가능하다. 자세한 설명은 다음에 전세보증보험 가입 방법과 이미 거주 중인 경우 가입 가능한지 등에 대해 포함하여 추가로 설명하는 걸로 한다.
위에 관련된 내용은 필자도 전세 입주 시 해봤지만 은근히 어렵지 않게 확인 및 체크 가능하다. 세상에는 나쁜 사람이 너무 많다. 큰 목돈이 들어가는 전세계약 시에는 반드시 스스로 주의하는 게 필요하다.
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